住宅ローン控除は、年末のローン残高の0.7%を、その年の所得税(引ききれなければ住民税)から最長13年間差し引く制度です。2026年の税制改正で2030年の入居まで延長され、中古住宅の控除期間が13年に延び、子育て世帯の上乗せが中古にも広がりました。
ただし、引けるのは自分が払う税金の額までです。年収500万円の人が新築のZEH水準住宅を4,000万円のローンで買った場合、1年目の控除額は275,300円ですが、所得税と住民税から引けるのは約181,384円で、13年間では約68.4万円が使いきれません。年収800万円なら控除額を全部使えて、13年間で約308万円になります。上の計算機で、自分の年収とローンで確かめてください。
借入限度額と控除期間(2026・2027年に入居)
| 住宅の省エネ性能 | 新築・買取再販 | 中古 |
|---|---|---|
| 認定長期優良住宅・認定低炭素住宅 | 13年・4,500万円／5,000万円 | 13年・3,500万円／4,500万円 |
| ZEH水準省エネ住宅 | 13年・3,500万円／4,500万円 | 13年・3,500万円／4,500万円 |
| 省エネ基準適合住宅 | 13年・2,000万円／3,000万円 | 13年・2,000万円／3,000万円 |
| 省エネ基準を満たさない住宅(その他) | 対象外(※) | 10年・2,000万円／2,000万円 |
「控除期間・借入限度額(一般／子育て世帯・若者夫婦世帯)」。1年の控除額の上限は借入限度額の0.7%(4,500万円なら31.5万円)。※新築の省エネ基準を満たさない住宅は、2023年末までに建築確認を受けたものなどに限り10年・2,000万円。新築の省エネ基準適合住宅は、2028年以降の入居では2027年末までに建築確認を受けたものに限られます。
子育て世帯・若者夫婦世帯は、19歳未満の扶養親族がいる人、または本人か配偶者が40歳未満の夫婦です(入居した年の12月31日の状態で判定)。
年収別に減る税金(新築ZEH水準・子育て世帯)
| 年収 | 3,000万円借入 1年目 | 3,000万円 13年計 | 4,000万円借入 1年目 | 4,000万円 13年計 | 4,000万円で使えない分 |
|---|---|---|---|---|---|
| 400万円 | 113,175円 | 147.1万円 | 113,175円 | 147.1万円 | 156.1万円 |
| 500万円 | 181,384円 | 220.5万円 | 181,384円 | 235.8万円 | 68.4万円 |
| 600万円 | 209,570円 | 230.2万円 | 246,770円 | 296.9万円 | 8.8万円 |
| 700万円 | 210,836円 | 231万円 | 280,972円 | 308万円 | 0円 |
| 800万円 | 210,836円 | 231万円 | 281,081円 | 308万円 | 0円 |
| 1,000万円 | 210,836円 | 231万円 | 281,081円 | 308万円 | 0円 |
金利0.8%・35年・元利均等・4月入居・扶養などの控除なし・社会保険料は年収から計算。税金は2026年分の決まりで、年収が変わらないとして計算しています。所得税から引いた分は復興特別所得税(2.1%)も減るので、減る税金の合計は控除額の合計より少し多くなることがあります。
年収が低いほど所得税が少ないので、借入額を増やしても減る税金は増えません。2026年からは基礎控除が上がって所得税が下がったぶん、控除を使いきれない人が増えています。夫婦で働いているなら、ペアローンや連帯債務にして2人で控除を受けると使いきりやすくなります。
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引ききれない分は住民税から
- まずその年の所得税から控除額を引きます
- 引ききれなかった分は、翌年度の住民税から引きます。上限は所得税の課税総所得金額等の5%で、最大97,500円です
- それでも残った分は、使えずに終わります(翌年に繰り越せません)
そのため「控除額が年31.5万円」でも、実際に減る税金がそれより少ない人は多いです。ふるさと納税や医療費控除をすると所得税が減るので、住宅ローン控除で引ける額がさらに減ることがあります。
受けるための主な条件
- 床面積が50㎡以上(合計所得金額1,000万円以下なら40㎡以上。ただし40〜50㎡は子育て世帯の上乗せなし)
- その年の合計所得金額が2,000万円以下
- 取得から6か月以内に住み、その年の12月31日まで住んでいる
- 返済期間10年以上のローン(親族や知人からの借入は対象外)
- 中古は1982年以降の建築か、耐震基準に適合していること
- 省エネ性能の区分で受けるには、住宅省エネルギー性能証明書などの書類が必要
手続き
1年目は確定申告が必要です(会社員も)。2年目からは、税務署から届く証明書と金融機関の年末残高証明書を会社に出せば、年末調整で受けられます。医療費控除などで確定申告をする年は、医療費控除の計算機もあわせて使ってください。
よくある質問
住宅ローン控除でいくら戻りますか？
年末残高の0.7%が上限ですが、実際に減るのは自分の所得税と住民税(最大97,500円)の範囲までです。年収500万円・新築ZEH・4,000万円なら1年目は約181,384円、年収800万円なら約281,081円です。
2026年の借入限度額はいくらですか？
新築は認定住宅4,500万円(子育て世帯5,000万円)、ZEH水準3,500万円(同4,500万円)、省エネ基準適合2,000万円(同3,000万円)。中古は認定住宅・ZEH水準3,500万円(同4,500万円)、省エネ基準適合2,000万円(同3,000万円)、その他2,000万円です。
控除期間は何年ですか？
新築は13年です。中古も2026年からは省エネ性能のある住宅が13年になり、その他の中古住宅は10年です。
控除しきれない分はどうなりますか？
翌年度の住民税から引きます。上限は所得税の課税総所得金額等の5%で、最大97,500円です。それでも残った分は使えません。
子育て世帯の上乗せの条件は？
19歳未満の扶養親族がいる人、または本人か配偶者が40歳未満の夫婦です。入居した年の12月31日の状態で判定します。床面積40〜50㎡の住宅は上乗せを受けられません。
会社員でも確定申告が必要ですか？
1年目は必要です。2年目からは年末調整で受けられます。
出典
- 国税庁「No.1211-1 住宅の新築等をし、令和4年以降に居住の用に供した場合(住宅借入金等特別控除)」
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/1211-1.htm - 国税庁「No.1211-3 中古住宅を取得し、令和4年以降に居住の用に供した場合(住宅借入金等特別控除)」
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/1211-3.htm - 国土交通省「住宅ローン減税」
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk2_000017.html - 東京都主税局「個人住民税」(住宅借入金等特別税額控除)
https://www.tax.metro.tokyo.lg.jp/kazei/life/kojin_ju - 総務省 事務連絡(令和8年1月21日。令和8年度税制改正の住民税の住宅ローン控除)
https://www.soumu.go.jp/main_content/001053325.pdf